2006中國經濟高峰會城市多中心發展高層論壇實錄

　　由北京科博會組委會和21世紀經濟報道主辦、中經國研經濟咨詢中心獨家承辦的2006中國經濟高峰會于2006年5月23-24日在釣魚臺國賓館、北京國際飯店舉行，本次高峰會的主題為：和諧增長—中國經濟未來五年。新浪財經全程圖文直播此次會議，以下為中國城市多中心發展高層論壇實錄：

　　主持人：現在開始第二節會議，第一位請清華大學建筑設計研究所的所長李曉東教

授做演講。

　　李曉東：大家好，我今天講的東西跟高峰會關系可能是間接的，我很高興有幸到這講這東西。經濟高峰會我想講一點美學，可能沒有直接關系，但對中國現代的狀況有一些間接意義。

　　我想講的問題就是中國需要什么樣的房子，這本身的話題很大，從美學角度探討一下這個問題，我想從三個不同的人群來講什么樣的人對我們房子負責任。第一個就是從建筑師角度，第二是政府官員，第三是開發商角度看看現在的狀況到底怎么回事。我們城市發展很快，我剛從意大利回來，意大利人對我們發展非常羨慕，去年建造總量北京一個城市是歐洲的總和， 可以想像現在建造量全世界基本上我們是中心了，我們并不是向往中心。從80年代開始，我們發展是非常不平衡的，剛開放的時候，經過文化大革命等折騰以后，從審美角度來講要回到原點，我們建筑創作發生很有意思的現象，不知道做什么了，不知道怎么創作，中國基本沒有進入現代化，國外已經進入后現代，所以請了大師給我們指明一個方向，也就是香山飯店，當時政府覺得挺好，肯定中國的審美感，大師做的東西肯定有影響力，于是80年代初到80年代中葉有5、6年的時間，建筑創作以地域為主。經濟發展到90年代開始，審美開始有微妙的變化，年輕人對審美未來的要求更高了，對傳統有一些排斥的情緒。

　　神秘作為一種民族形式，與現代化的課題就作為很重要的課題討論，很典型的例子就是北京西站，是中式西式的文化符號放在一起展現出來。還有一種趨勢就是拿來主義，建筑設計變成了拼湊。經濟高速發展以后，在審美有一個很有意思的現象，當人變富了以后想知道富的人怎么生活的，于是從富裕的國家里面找案例，比如富人開奔馳，窮人富了以后也開奔馳，歐美是發達國家，于是歐陸風成了開發商所走必須的路，所以審美過程變成了選擇過程，你選擇一種你認為符合你身份的東西來消費。在90年代的時候，開發商開發的

　　到90年代末事情發生另外的變化，經濟發展越來越加速了，審美出現另外一種變化，也就是說現代本身變成了一個大家追求的審美情緒。我們講表現主義成為建筑上很重要的特色，從建筑師角度來講，因為建筑師在80年代地域主義，以及80年代改革開放以前封閉的時候，沒有創作機會來比，建筑師都想成為大師，也就是建筑創作中采取的語言是夸張的美學手法，深圳的市政廳也是，建筑語言是非常夸張的，不是理性主義和現實主義，而是表現主義的。90年代末請很多國外建筑師到中國參加建筑實踐，這些建筑師到中國以后，投其所好，認為中國領導人希望做的東西，就按這個思路來做，比如體育場館的建設，以及CCTV的大樓，如果從理性角度分析，并不是理性的，但從視覺上很有沖擊力，這種現象對建筑業發展，從美學上到另外一個追求表現的極端。

　　房子本身是人居住的，但是當分析這種房子的時候，實際上無論從理性角度還是結構合理性，還是通風的角度來講，分析起來，除了追求審美的沖擊力，沒有非常細致對環境、和自然，以及我們居住的習性客觀分析的基礎上建立的。我們講原創可以由無限制原創性，這要基于理性才有可能性，這是荷蘭建筑師在荷蘭做的，這建筑非常有沖擊力，墻面是斜的，搬進去的人平均三個月就搬出來，因為人平時習慣直的，當周邊環境斜的，肯定思想發生紊亂。到這種創作以后發生一種現象，無論外國建筑師還是本土建筑師，在建設創作當中，很少抓本土的客觀性，我們看這種建筑可以在德國、可以在美國，可以在澳洲以及世界任何地方。于是有一股思潮，這主要在開發商那開始我們叫它是不是民族主義，歐美式是作為一種文化標簽來販賣，當中國式，北京四合院式傳統思想出來的時候，同樣是另外一種標簽，沒有針對本土或現代做清晰的詮釋，而是把過去作為符號販賣。

　　另外探討中心和邊緣的課題，這在60年代西方探討很多，也就是帝國產生中心，因為經濟、文化發達，帝國生活方式，美學審美也就成了中心。邊緣就是復制中心的想法，邊緣之所以復制中心的想法，是想獲得中心的地位，當它復制中心想法的時候，卻剝奪了自己獨立思考的權利。從建筑商有一個建筑師庫哈斯想把中心重新回到邊緣，就把不起眼的邊緣上，建筑師不采用的語言做成一種建筑形式出來反抗所謂正確的語言。這建筑是他做的，兩個面交界不是正確語言交界的，前面有八個柱子，每一個柱子不一樣的，認為現實就是這樣的，建筑師不是回避這種矛盾而是客觀反映出來。這種獨立思考的思維方式反而啟發了后殖民主義批判理論，啟發了后殖民主義的文化團體。新加坡人在80年代以前，哪里好學哪個的，本土根本不存在，到80年代末必須找認同感，于是采取另外一個方式，因為他們文化是多元文化，有中國文化，印度文化，馬來文化和英國文化，因此不從形式和符號上找答案，從熱帶氣候來找答案，建筑設計可不可以直接跟氣候環境對話，于是找出一條出路，這是新加坡本土建筑師90年代做的案例，這出現以后給建筑界影響很大，好像一些小國家，哪怕很小，只要基于本土客觀條件創作，反而出現一些原創性東西。不同形式的建筑都很有原創性而且很熱帶。這是我們本土的建筑師，到21世紀初開始，本土也出現了一些非常有特色非常有原創性建設師，他們基于本土特色，這不是中國的本土特色，而是基于某一個地區，比如北京、麗江、這是在西安，基于本土的氣候條件，文化資源做的創作，反而在世界上產生影響力。這是根據南方的氣候條件做公寓怎么做，這是北京奧運會的數字北京。

　　這是我自己做的東西，我叫反思設計，反思是針對具體狀況做的狀況，而不是先入為主，先入為主不可能有原創性。我講這些東西，建筑創作到這地步，這畫是吳冠中先生畫的，無心作怪，畫這畫沒有有心創作一種地表式創作，很自然把內心東西表達出來了，什么時候建筑創作到這種從容地步，建筑業發展就有希望了，謝謝大家！

　　主持人：李所長講得很好，下一位請王永虹總裁演講。

　　王永虹：各位來賓各位朋友大家好，今天我在這里向大家講述一下商務功能多元化引領下的城市多中心進程。這議題分四個部分，第一部分講城市服務業發展與城市化進程。隨著國家“十一五”開局序幕的拉開，明確指出服務業在國民經濟當中比例的提高，加速城市化進程，提高城市化水平，服務業與城市發展有密切的關系，具體表現幾個方面，未來全球一體化市場背景下的經濟競爭主體主要是城市，城市競爭長久滲透產業集群，金融秩序，品牌影響力當中。當今城市發展離不開服務業的支撐，服務業的繁榮必將拉動城市競爭力的全面提升。從國際經驗來看，現代服務業興旺發達是現代化城市經濟顯著的特征，我們可以看到發達國家國民財富的創造主要是依賴于服務業，在美國80%的就業機會和GDP增長都來自于服務業，在香港經濟發展95%更是依賴于服務業發展。由此可見這些國家和地區，城市化功能及其完善，生命力及其旺盛，因此可以看出服務業對城市發展貢獻尤其突出。

　　隨著服務質量的提升，管理水平的提高，以及國內服務業市場化進程的加快，都必將極大的推動中國服務業的快速發展，從而帶動城市發展，從而引發新一輪城市化進程的高潮。

　　第二部分是大城市的發展需要多中心的發展模式。隨著生產力不斷進步，區域間資源整合交流越來越頻繁和密切，區域的分工趨勢日益突顯，單級中心的生產模式已經不能適應新時代城市發展，特別大城市發展的要求，城市經濟秩序正在謀求區域內資源優化整合，充分合理調配分享城市社會資源，實現更高效經濟發展。原有城市中心城超負荷城市空間布局，已經滿足不了當今城市和未來城市發展的需要。多中心的模式將帶動區域產業發展，對區域商務功能進行分解和梳理提供更加舒適高效的城市空間。

　　從城市的發展歷史規律可以看出，技術革命帶來了生產力解放，原來以資源聚集地形成的中心模式被瓦解，在當今交通通訊等高科技支撐下，“遠程”“分區”成為城市的發展方向。對于大城市土地資源短缺，必然要向外圍發展，這是城市經濟發展到一定階段后的歷史必然，西方發達國家城市發展歷程已經證明這一點。在全球經濟一體化發展趨勢對城市提出要求是外向延伸和邊緣化。隨著城市發展擴張，單一城市中心已經很難滿足城市發展的需要，城市多中心的發展將緩解城市中心區人口過渡集中，它的居住和辦公的環境必然緊張，交通擁堵狀況惡化，需要改善城市工作、生活條件，促進人口與城市空間環境的和諧。多中心的發展將促進城市中心區和社會發展的協調過程。城市多中心發展將改善城市環境質量，建立集中的工業園區和商務花園，分散城市負擔，提高城市整體生態環境質量。

　　第三部分是城市多中心的實現需要商務功能的引領。原有的商務中心區，就北京而言比如CBD、金融街、中關村這些區域已經步入到成熟的階段，規模也慢慢趨于飽和，現在一些新型商務區，諸如現在亦莊BDA，南區總部基地，包括中關村上地新興園區，包括望京高科技園區。這些新興的商務園區快速發展，將為城市發展提供多元化的商務支撐。

　　多元化商務功能區必將推動社會的分工明晰，促進產業的形成，形成一個新的城市經濟增長點。隨著北京在國際經濟地位的變化，城市產業結構的優化，各個城市新城的城市板塊優化資源的結合，北京城市多中心的發展必然與多元化的商務功能形成一個良好的互動。實際上前面城市的發展，就北京而言，90年代初的規劃，更多解決居住功能的分散，大家很清楚在北京前十幾年城市的發展當中，很大程度把居住的功能分離出去了，下一步更多把商務的功能和商業的功能，休閑娛樂從中心城分到各個新的城市板塊里面去，才能真正解決城市多中心的實現。

　　第四部分說的是商務功能建設需要多元化產品支持。目前所看到的商務功能更多的是類似金融街，CBD這種高樓大廈，實際上商務也需要多元化產品的支持，目前提出低密度的商務花園寫字樓的形式，國外現在這種產品也是非常多的，比如美國硅谷、英國劍橋商務花園，包括上海已經形成20多個商務形態的商務花園。

　　中弘集團主要是著力打造商務花園的產品，我們進入非常深入的研究，我們預測在未來的5年當中，向北京、上海等這樣的一線城市，我們預測未來將有20%的企業將會選擇生態型的商務花園進行辦公。中弘集團將作為一個城市的建設者，努力把中國商務地產推向全新的階段，并為城市發展做出自己的貢獻，謝謝大家！

　　主持人：謝謝王總，下一位有請中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮演講。

　　陳淮：我講一個問題就是提高城市綜合承載力問題，和今天討論的城市創新密切聯合在一塊，提高城市綜合承載力也是“十一五”規劃中對城市發展城鎮化進程提出的創新型概念。

　　未來5年和未來15年仍然是中國城市城市化快速發展的過程，我們不僅面對城市的不斷擴張、不斷改造、不斷提升競爭力。“十一五”規劃提出了要發展大城市群的重要概念，我很高興聽到剛才前面幾位嘉賓的演講，講到很多有關城市發展新的思路、想法和實踐經驗。

　　我概括一下提高城市綜合承載力概念，這概念是“十一五”明確提出來的，提高城市綜合承載力需要有以下幾個方面的重心，第一個是改造提升轉換城市的產業結構。產業結構是這個城市綜合承載力的綜合表現，因為在一定的產業結構下，我們才能認定同樣的土地面積，同樣的經濟總量所能容納的資金總量，天津開發區最大特點就是在有限面積最大限度容納了資金規模。東北老工業基地，很多城市限于困境，或者發展不足，很大程度是因為產業結構過于依賴資源，轉換產業結構包括剛才大家講的很多城市發展新型服務業，這在中國是方興未艾的產業，但是別指望短期內立竿見影，這也像建設城市一樣辛苦，需要10-20年漫長時間，這需要經濟總量的擴張，在國際交往中進一步分工，加入世界經濟全球化這樣一個新的分工高潮過程中，也需要老百姓的收入不斷增長，剛才清華大學教授給我們講建設更漂亮的城市，現代服務業有很多在國外實際上已經是很傳統的服務業，不過在中國是現代的，我們所說互聯網是現代的，但是房地產是傳統的，在中國才是現代的，所以才有大家的爭議，我們說金融、理財、保險、證券這些行業在國外早就是傳統的，在中國才是現代的。有一個研討會上曾經有嘉賓提問我，說陳老師買保險劃算不劃算？我覺得這個問題非常難回答，如果買養老險，你活得越長越劃算，你買壽險活越短越劃算，我不知道你同時都買了該多活一點還是少活一點。所以我們實際面對一個急速發展的城市產業，和并不成熟的消費者群體，這是我們產業結構調整的一個重要難點。

　　第二個提高城市綜合承載力是要完善基礎設施。我們已經建了一些漂亮的房子，我們教授們給我們展示了更多漂亮房子，文化元素，歷史元素，地緣、宗教的以及我們價值觀的很好，但是所有漂亮元素加起來的地表建筑物，統統離不開作為城市這個怪物和系統必須依賴的地下管網設施。我們最大的弱項在于地下管網設施嚴重不足，以及與城市地表建筑發展不平衡，提高城市綜合承載力要求我們更加注重在“十一五”期間城市基礎設施的完善和建設。西安是一個老城市，有很多漂亮的建筑和文化，西安市長環境大家旅游定居買房子，但是我們希望像這樣老城市更加注重完善地下基礎設施，可能這城市更有競爭里。

　　第三個提高城市綜合承載力要提高交通效率，我們很難想像在一個處處堵車，物流不暢的城市中我們能認為是一個現代化的，或者有競爭里的城市，我們有一個最鮮明的對比，所有后期國家，發展中國家大城市和發達國家大城市直觀區別之一就在于城市的交通效率是否形成立體化高效率的通信方式。

　　第四個提高城市綜合承載力要嚴控商務成本的問題，我們城市建設越來越漂亮，我們希望速度更快，但是不希望城市建得更漂亮同時，城市的商務成本增長更快，不然可能在城市競爭力還未真正形成之前，我們已經開始削弱自己的競爭力。我們現在一些城市面臨著很多地價也好等其他問題，或者我們商務用房結構上面有不合理的地方都可能給商務成本帶來一些損害。

　　最后一個提高城市綜合承載力的要點在與減災防災。最近兩年來，中國自己的城市也不斷面臨一些城市危機，包括公共衛生，包括污染，工業事故人為造成的一些因素，和自然造成的地震、天災，還有基礎設施不完善造成道路塌陷，一個小小的環節可以讓一個特大型城市在很多天內交通系統癱瘓甚至半癱瘓，包括我們所在的北京，今年不止一次遇到過。 剛才說麗江是有多種元素組合的非常有魅力的城市，這樣的城市對于它發展前景來講，我們認為綜合承載力重要立足點就是減災防災我們已經有過教訓，希望今后所有的城市都能避免類似的問題。

　　謝謝大家！

　　主持人：陳所長提出提高城市綜合承載力，大家就是這樣用最簡短語言提出最重要的概念。下面請中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞教授演講。

　　牛鳳瑞：各位女士、各位先生，很高興今天就中國城市化和大都市多中心發展做一個發言。我發言分四個部分，為了節省時間就照本宣科。

　　第一中國將有一個較高的城市化率。原來國際論壇一些美國學者曾經跟我爭論過，中國要不要這么高城市化率。中國經濟持續快速發展與中國城市化的快速推進息息相關，中國已經進入快速的城市化階段，1992年以后城市化率每年提高1.19%，相當于同期世界平均速度的三倍。今后幾十年中國快速的城市化進程仍將持續，這是中國社會經濟結構大變動時期，也是影響21世紀世界進程和改變世界面貌的兩大事件之一。因此中國城市化的總體趨勢以及最終的狀態尤其應該引起特別關注，21世紀中葉，中國將實現城市化，由于龐大的人口基數和相對稀缺的自然資源，中國有較高的城市化，應該在75%-80%，才能適應城鄉協調發展和優化人口布局的需要。

　　2050年中國人口16億，城市化率75%，或中國總人口15億，城市化率80%計，以2004年城鎮人口5.4億，城市化率41.76為基數，今后46年中國城市化率每年分別增加0.7%和0.8%，每年的城市化率提升的幅度雖然不大，但是人口增長絕對數量仍達1435萬人，即使如此屆時中國農村人口分別為4億、3億人，前者超過南美人口的總和，后者超過美國目前的總人口。

　　第二個觀點，集中型的城市化是中國必由之路。中國人口密度相當世界平均水平25%，由于平原比例比較小，荒山、高山比例比較大，宜居面積只有45%左右，人均宜居土地面積只有美國平均水平1/10，人多地少的基本國情，不僅決定中國必須有較高城市化率而且與中國各地自然資源稟賦和人口產業功能一起，決定中國必須走集中型的城市化之路。所謂集中型城市化，除了上述說較高城市化以外，還要有三方面表現。

　　第一中國城市規模結構的集中化，主要表現為大城市、大都市和中型城市率先發展。對區域的帶動作用的增強，大城市的數量多，平均規模大，占城市人口的比重高。以100萬人口為城市規模的下限，2003年中國有百萬人口以上的大城市48座。按照市區總人口200萬人以上中國大城市有43座。2050年中國大城市估計應該是150座左右，市區總人口將達到4億，占城市總人口1/3左右。

　　第二城市布局的集群化，主要表現為各個不同等級和影響力的大都市密集區的形成和發展，在全國和區域經濟發展中，發揮引擎和主力軍作用。例如目前已形成和已見雛形的11個都市密集區國土面積占全國6.3%。2002年人口占全國30%，GDP占全國60%，長三角、珠三角，京津唐密集區國土面積占2%，人口和GDP占全國12，和37%，2020年前后將分別占全國1/6和50%左右。

　　第三是城市空間土地利用的集約化。也就是緊湊型城市，表現為在有限城市空間布置較高密度的產業和人口，城市用地單位面積有更高的產出，因此建設緊湊型的城市是節約城市建設用地，提高城市土地的配置效率。即使如此中國城市建成區的面積每年也將以1500平方公里的速度擴張，實現城市化之時，全國城市建成區面積將達到12萬平方公里，大約是目前的3.5倍。

　　第三多中心是大都市的發展方向，大都市的率先發展是中國城市化進程的必然現象，建設緊湊型城市和宜居城市也是當代中國城市規劃建設重要理念，兩者都是科學發展觀實現。由于兩者約束條件和側重點不同，在一定條件下存在此消彼漲的對立關系，建設緊湊型城市，能夠充分發揮城市基礎設施的使用效率，但是隨著城市緊湊程度的提高和城市規模的擴大，單位面積的建設成本和運行成本也在提高，一方面帶來了聚集不經濟，另一方面生態環境也受到更強烈的干擾。空間資源更加稀缺，也就意味這各種利益主體之間的競爭更加激烈，大城市協調的難度大大增加。建設一級城市有賴于優質生態環境的供給，例如城市公共綠地面積和公用設施增加，建筑密度和容積率控制，這要以較多城市用地和增加投資為條件，破解這一難題根本途徑就是多中心建設，通過建立隔離帶，通過建立星城衛星城，或調整城市功能區，改造舊城規劃建設新的中心區，以形成新的增長極，從而實現大都市可持續發展，這也就是大都市多中心發展的依據所在。大都市中心區的人口、產業、基礎設施高度密集，社會分工高度專業化，經濟社會結構的系統具有高度復雜性，層次性，并處于迅速變化之中，大都市中心區不僅具有更高的要素配置效率和勞動生產率，而且具有極高知識創新和社會財富的密度，從這意義來說大都市多中心就是知識和財富的多中心，是更多的知識和財富的積累創造和涌留。

　　第四大都市多中心規劃建設是特性和共性的統一。大都市多中心的規劃建設要堅持共性和特性的統一，所謂突出特性就是多中心建設要從各個大都市的經濟、社會、環境和整體性以及它的系統性出發。依據各個大都市的經濟社會發展階段，科學技術的發展，知識能力以及資源稟賦的特點因地制宜，也就是要具體問題具體分析，具體城市具體分析。所謂共性就是各個大都市區多中心建設都是在通過優化各種要素組合，拓展大都市空間，包括適宜人居，能夠降低企業交易成本的基礎設施和良好的生態等硬件環境，也包括適宜人的生活、學習、工作、創新、創業的市場環境、法制環境、人文環境和公共服務等軟環境。總的要求是八個字“通達、舒適、方便、安全”通達就是對內對外交通的暢通，這是大都市中心區充分發揮功能的第一要件。

　　舒適就是不僅要有健康宜人的居所和健康場所，要有良好的水環境，良好的衛生環境等。方便就是配套設施使用方便，而且舊學、營業創業方便不存在制度上障礙和歧視。所謂安全不僅要有良好的治安，而且要在人生自由防火、應對突發事件和食物、飲水方面有安全保障。要有實業、醫療、養老、工作、工商等方面社會保障，有參與公共事物，享受法律援助和社會救助等方面的制度保障。

　　就這問題做簡短發言，不妥之處請諸位批評指正，謝謝各位！

　　主持人：謝謝牛主任精彩演講，下一位是北京市城市規劃設計研究院顧問，總工程師王東先生發言。

　　王東：各位來賓大家好，我的發言題目是城市發展與多中心，我是想從城市規劃的角度來談這個問題，我國城市化方針是大中小城市和小城鎮協調發展，要積極妥善推進城市化，城市發展原則是循序漸進，節約土地協調發展，合理布局，城市是經濟發展的重要載體，在城市發展要堅持科學發展觀，追求區域之間，城鄉之間經濟與社會，人與自然的協調發展。

　　高效、低耗、和諧、安全是我們建設城市時所要達到的非指標性的目標，考察城市質量的優劣，質量高低，都反映兩個問題上，一個是城市綜合承載能力和城市整體的競爭能力。影響城市綜合承載能力的因素在于人口資源的合理配置，比如人口的密度、環境的容量以及經濟對資源開發利用的程度。環境的不斷優化反映在環境質量的提高，應該是建設一個宜居的城市，影響城市整體競爭力是合理的城市內部功能結構，產業結構，合理的城市空間布局，城市交通，城市市政基礎設施完善程度，要增強競爭力和承載力的關鍵是處理好局部與整體，當前與長遠需要和可能三對矛盾。城市的綜合承載力和城市整體的競爭能力就是這個關系，城市競爭力是一種需要，而城市的綜合承載力就是可能，我們需要研究需要和可能之間關系。

　　城市規劃思想觀念也需要在發展中不斷更新和調整，比如質量和數量的關系，效益的觀念，三個效益如何來協調兼顧的問題，速度和質量結構效益協調的問題，以人為本的問題，可持續發展的問題，如何發揮優勢，突出重點，有所為和有所不為的指導思想問題。

　　城市多中心的發展是適應提高城市綜合承載力和整體競爭力的需要，是城市發展的需要。多中心的發展是對特大城市和大城市在功能和規模發展到一定程度，城市單中心承載力到極限時提出的對策，單一的城市功能單一，規模很小單一中心就夠用了，沒必要搞多中心，當成是功能不斷疊加，規模不斷擴大時就有必要調整城市的結構，功能布局，對城市各個區域進行功能的定位，優勢互補相輔相成，形成多個經濟社會活動的中心。多中心有各自的特色，各具經濟社會的功能，根據不同的性質和服務對象，可區分為文化中心，交通樞紐，體育中心、商務中心等等。多中心布局是整個城市重要組成部分，各個中心不要搞業態雷同重復建設，一般不可能互相頂替，要做出突出特色各顯神通。多中心建設需要考慮問題一個是市場，一個是環境，市場就是服務對象，環境問題是包括生態環境、生活環境的內容，其中還可以分為硬環境，地上設施和地下設施，交通設施和社會服務設施配套，軟環境包括投資的環境，政策服務的效率等等。多中心的發展應該抓好前期的策劃，規劃設計，建設施工，城市管理等重要的環節。

　　謝謝大家！

　　主持人：謝謝王總的發言，下一位是上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅先生演講。

　　鄒毅：各位好，今天演講的主題各位嘉賓各位領導所說是關于城市發展和城市建設相關的問題，我今天所講的主題可能有所不同，我想講一講關于中國的房地產企業未來發展戰略的問題，房地產企業在未來的發展可能和整個城市再未來的運作都起到非常重要的中流砥柱的作用。看一下中國房地產企業未來應該怎樣的成長，在城市環境和宏觀政策變化情況下，房地產企業該如何去走。

　　總體來說中國當前房地產企業面臨的環境是內憂外患，一是面臨整個國家的宏觀調控政策和市場不斷低迷，在這樣市場環境下，我們的企業，企業決策人，企業管理者該如何面對，我們在此提出幾個策略。第一個策略是要認清形勢確立地位，這圖是關于中國兩張重要的政策，一個利率政策一個匯率政策，左邊是中國的利率，整個中國房地產行業的發展，中國房地產的價格和中國利率環境有非常大負相關關系，隨著利率的走高，房地產價格走勢會逐步增高。另外關于中國正在面臨調整中的匯率政策，匯率政策的波動，這是一張日本在80年代匯率波動的圖，在日本1985年和美國以及西方七國集團簽訂廣場協議，面臨地價大幅度上升，和后來大幅度下降。中國目前也面臨人民幣匯率變動的問題，會不會走日本的老路，也值得我們關注。

　　在房地產行業制訂好政策以后，我們要分析政策，這是關于中國房地產企業貸款走勢圖，宏觀調控之后，中國銀行業給房地產企業貸款迅速下降，房地產企業在金融環境下面臨比較劣勢的環境。與此同時看一下相關的政策環境，比如要關注一下行政中心遷移的力量，我們可以關注到中國的二線城市在未來發展中都面臨行政中心的遷移，很多政府的主管部門都遷過新城區，在遷移過程中房地產企業和房地產市場有怎樣的變化這是我們值得關注的問題，比如西安、長沙、合肥、南通、沈陽、成都、烏魯木齊等城市都面臨行政中心遷移的問題，我們房地產如何發展這是我們面臨的問題。同時要有一個關注市場的走勢，市場價格和成交量，這對房地產企業提供市場需要的產品和好產品非常需要關注的問題。

　　制訂產品策略必須要有效分析市場，要制定差異化策略，這是可以在過往市場分析和研究基礎上提出典型代表人群，未來常年流動工作者，空巢家庭，和新婚家庭，以及大盤社區居住這都是有特色的居住城市和人群，這種人群的需求在哪里，我們是不是要針對這種人群開發我們的產品。因此針對不同的市場需求我們提出不同的產品，可以做小戶型白領公寓，可以做單身公寓，可以做經濟型酒店，老年公寓，和社區商業，這都是中國情況下新興的房地產產品，這都是值得關注的問題。

　　因此我們覺得整個研究市場邏輯對于我們開發產品或開發企業制訂決策我們研究市場遵循一個邏輯，這是一個怎樣的邏輯，我們認為是自上而下的邏輯，從宏觀市場環境到產業的市場環境，到所面臨的產業，產品區域面臨的環境，城市發展的狀況，城市所在區域未來發展情況如何，再到項目該如何制訂，這樣一個系統的市場分析對于未來的決策也是非常必要的。因此我們覺得有三個難點值得我們決策中關注的，第一個難點就是要預測一些行政性變遷，政府主導力量對市場影響怎樣的。第二個是在慢速發展的城市當中，如何以已經發展出的城市以城市為鏡的態度，我們城市落后一線城市幾年發展，可以看出我們這城市未來幾年發展怎么樣？第三要研究主流購買人群的研究，這樣的產品是否油市場必須要研究，誰是我們購買者，誰是我們客戶。

　　比如現在在一些二三線，一線城市出現比較多的產品，比如經濟型酒店，比如如家等經濟型酒店在一線城市發展很快，但在二、三線城市沒有有效發展起來，這種產品具有投資規模小，市場適應性強，投資期短的特點，如果有一個有效品牌做支持，應該是比較有發展前景的產品。同時在商業地產商，開發商或企業在運作未來戰略當中值得關注一方面，商業地產總體分兩部分，第一部分是大型的購物中心，一個是華南mall，這是80多萬平方米的建筑。第二個是現在比較成功的一種就是社區商業，比如在上海西郊百聯。這兩類兩類例子在中國并不是普遍的商業地產，這在中國二三線市場將有一個比較好的市場發展空間。

　　同時做商業地產要研究商業地產本身的需求，商業和零售、酒店、辦公物業聯系在一起的，研究商業必須要研究零售，這里列了張表，目前進入中國國內外大型的商業零售企業在未來幾年發展擴張態勢怎樣？零售業未來發展擴張態勢對于商業地產是最直接的需求，可能這種需求有的說來自市場購買者本身，我們最直接的商業地產使用者也就是零售業發展怎么樣？值得企業做商業地產所關注的問題。

　　同時要做園區類開發，這也是比較好的主題。因此在企業運作中可以考慮更深層次一點，我們可以結合資源，企業本身有自己的資源，如何有效整合上下游的資源，第一個是整合金融資源，第二整合建筑設計資源，以及我們后期建筑工程資源，將這些有效整合在一起，會使我們企業從產業鏈縱向整合來看是比較好的一個策略。

　　中國當前房地產企業正在面臨轉型的過程當中，很多房地產企業的發展模式可能是過往房地產企業發展模式是開發型模式，現在房地產企業都在談企業如何轉型，未來房地產企業的轉型，是從房地產開發模式轉向投資模式，這對于企業的人才需求，或經理人的需求是不一樣的。過往房地產企業人才需要房地產經營人才，建筑設計人才，經濟人才，如果轉換成房地產投資型企業，人才需求是另外一個結構，我們需要房地產投資型人才，需要更廣闊經濟視角，具有廣闊視角的金融人才，企業必須要結合金融，結合內外部資金，和資金做對接，這也是企業未來發展的方向。

　　我們希望企業做合縱聯橫，聯合開發，這樣可以提升整個區域，或整個地段的價值，聯合開發策略也是值得關注的策略。最后強調一下企業如何對接資本，很多房地產企業和金融做對接的時候，拿著建筑設計圖紙和產權證和金融資本談，這樣效果往往比較差，我們覺得對接資本需要做四點準備，一個要轉換需求，要尋找好的渠道，要診斷本身企業的財務風險，最后要縮短交易成本，實現和資本迅速對接。這圖是國內房地產企業和資本做對接的流程和進程怎樣的。這是綜合型商業，要把握現金流、物業、商業如何運作。財務策略是企業戰略的根本，這也是值得關注的一方面。

　　這是比較典型的萬科財務策略，這是萬科1991年上市，然后發行B股，發行可轉債權，進行一些收購兼并，等都使用以后，整個萬科在資本對接上非常成功的案例。

　　很多房地產企業認為房地產成功的運作在于房地產營銷，我們認為房地產營銷只是細枝末節的環節，不是值得關注的環節，我們必須要把房地產營銷做好，這里房地產營銷必須要關注購買者人群內心最深處的房地產購買在哪里，這是作為房地產企業戰略當中一部分戰略，不可忽視但不是非常重要的戰略。

　　因此在這里我簡單把我們對房地產企業，未來金融和房地產形勢變化的時候如何應對做了一個簡單的交流，謝謝！

　　主持人：謝謝鄒先生演講，下面一位演講者是美國愛普斯頓公司中國區總裁孫克勤。

　　孫克勤：我今天演講的主題是跟題目有相連關系，是城市運營和提高城市競爭力，以及提高城市品牌的話題，今天為什么講這個話題？因為我們公司跟這樣的運營方式有很大的關系。我們公司是一個美資公司，有85年的歷史，一直在這個行業里面做就是城市運營和大型的二線城市品牌開發和房地產推廣以及基礎設施建設。

　　怎么樣才能建立一個比較有品牌競爭力的城市，而且如何能夠按照多中心的方式發展一個城市，我想舉一些例子，在北美知名度比較高的城市有多倫多，多倫多最早是很零亂，而且很集中的城市，它的定義很小，只是講中心區，人口密集，而且發展空間非常狹窄，在60年代初提出多中心發展的概念，首先開發了一個地區以房地產作為帶動，以很多商業地產和服務性的行業牽頭，通過一些房地產商和商業機構到這地方，把地區的區域影響力提高起來，通過區域的影響和房地產開發，提高片區運營能力和土地的升值潛力，在這基礎下，通過十年發展，這地區變成多倫多最有人氣而且最有影響力，和地價聚集范圍最好的地區，很多中國居民移民到多倫多，都是拿著巨資到那里去購買

　　在中國發展也可以借鑒這樣的方式，北京很多專家學者也提出多中心的建設，大家比我更了解。我想講一下在外商眼里怎么看待中國的城市，現在北京、上海、深圳這樣地方，在發展很多年以后，它的競爭力和它的經營成本各方面價格在提升，外商對這些城市的選擇都有一個考慮的過程，外商已經把眼光放在二線城市或中小型城市，首先交通位置優勢很好，城市環境非常優美，有很好的產業鏈和很好的工業GDP，有很好發展前景的地方。最近發現一個地方，在山東聊城，不知道大家了不了解，在我來到中國之前，我2003年底正式來到中國，之前我從來沒有聽過這個城市，到2004年年底，我們有一家合資合作公司是美國最大的醫藥制藥公司，通過衛星定位全球尋找發現山東聊城是最適合做生物科技和醫藥制造的區域。這家公司一直跟我們在美國合作，在全國所有的投資業務都是由我們完成的，他們委托我們考察這個地方，當時我很奇怪，為什么不去青島，不去濟南，而去聊城，他們說你看看，我去了以后發現這地方確實很有吸引力，在山東靠濟南只有半個小時距離的地方，有一個8.5平方公里的湖非常漂亮，大家可以看一看，這個湖其實跟西湖完全可以比美的，而且這個城市的建設，城市規劃非常到位，完全想像不出這樣一個中小型城市，60萬人口的城市有這樣優美的環境，看了以后我們確實覺得這地方有吸引力。我們去了以后當地政府很歡迎，提供了很多好條件和優惠政策，通過跟政府的溝通，我們派了投資團隊長期駐在那里，花了一年的時間，把經濟狀況，產業鏈，未來發展方向有一個很深的了解以后，我們覺得這地方完全可以作為城市運營的案例，所以在去年年底正式和這地方政府簽訂了正式運營的協議。準備以點帶動面再帶動這個城市，這個城市很漂亮，為什么很多人不知道，它在我們建議之下拼命提升旅游品牌，現在在

　　提供聊城的案例只是想舉例說明，在中國這樣的城市非常多，除此以外江蘇的宜興，還有廣東省的廣寧縣，這些地方大家都沒有聽說過，其實當地的整個資源和當地的環境都是非常優美，而且極具影響力和提升力的，特別宜興這個地方，他們準備建一個100平方公里的環保新城，我們先協助政府把100平方公里新城規劃做到位，把產業發展方向做定位，再通過當地的經濟優勢和產業優勢以及交通優勢把產業鏈做確認。再通過對整個城市競爭力的提升進行包裝，然后推廣宣傳。最近和北京CBD，準備成立一個CBD國際聯盟，目的在這些地方開更多的論壇和中小型城市戰略方向的會議，讓更多外界人，投資商經濟學家也好，或企業政府也好，更多了解這個城市的優勢在哪里，讓更多人去這個地方考察，參觀，去實際感受這樣的城市，然后才能把城市的發展提升到另外的高度。所以要通過城市的運營，這如何來運作，通過城市運營商或很有實力的外資企業和內資企業，是把區域的土地包裝運營做一個提升，這種經營方式無外乎兩種，一種是在一張白紙上從來沒有做過的，按照我們好的方向思路發展。還有一種就是做舊城改造，找到這個地方城市文化脈絡是什么？了解這個地方未來可以改造的地方是什么？再提升這個城市。

　　我今天想講的就是城市運營對中國中小城市的發展，乃至于北京、上海這樣大的城市發展都有很多的幫助，我并不是因為做這一行就種掛賣瓜，這種城市運營的方式在國外流行很多年，都是企業運作的，這種模式在中國是不是可以進行推廣或嘗試，來提升一種新的理念，我希望以后多一些就這方面的問題探討，也希望我們公司為這方面的業務做一些貢獻，謝謝！

　　主持人：謝謝孫女士，最后一位發言是北京社科院經濟研究所副所長趙弘發言

　　趙弘：各位來賓大家好，今天給大家帶來一個觀點就是總部經濟對于推進城市多中心形成的作用，這兩年總部經濟的概念在我們國家比較快的流行起來，實際對這個問題不僅僅是一個概念的問題，對這個理論的探討已經持續了十年時間，從1996年到現在把這個理論成立起來，這一次北京市科學技術大會，在這個大會上理論已經獲得北京市科技進步二等獎，對全國經濟也是一個很好的啟發。

　　今天談的基本話題就是城市化的過程，在這個過程當中我們面臨很多的困境，一方面我們面臨著市場化、城市化、國際化和信息化快速發展的進程，在這個進程過程中，我們看到城市之間確實處于不平等的地位，有一些城市，北京上海等中心城市，不斷聚集著人才，但是在一些中小城市一些欠發達地區面臨著嚴重的人才短缺人才瓶頸，在這過程當中，我們看到人才不斷從農村流向城市，從欠發達地區流向發達地區。在這種情況下面臨兩個需求，一方面欠發達地區的企業面臨人才嚴重短缺，它們不能按照企業的戰略進行技術創新，因為他們缺乏最核心的人才。另一方面使大城市在發展過程當中，原有的產業結構面臨挑戰和調整的要求，比如原有制造業在中心城市沒法做下去了，制造業空心化是很多大城市面臨的挑戰，在這兩個挑戰之下，我們經過十年的研究提出一個新的概念來解決這兩個難題，這就是總部經濟，一個核心的思想就是要使得我們進行研發、營銷、資本運營，戰略管理這種高知識投入，高知識需求的功能環節布局在中心城市，而把生產制造的環節布局在中小城市，或者欠發達地區，這思路在原有經濟學中沒有認真研究，在過去沒有信息網絡，企業的總部和生產制造不能在空間上分離的，或者只有跨國公司這么大規模的企業，才可以把完整的生產線轉移出去，一般制造業很難做到這一點的，現在面臨這樣的需求，我們一個基本的思想就是要有意識的借助信息網絡把企業兩個功能在空間上分離。這個思想對于中心城市來說可以帶來稅收，帶動會計師，律師、資產評估等產業的發展，同時帶來大量消費和一定的就業，同時提升社會的知名度和影響力。

　　北京按照這樣的思想，這已經寫入北京市政府工作的報告當中，而且作為十一五的基本戰略，北京正朝這個方向演進，北京過去采取攤大餅的模式發展，中心城區集中過多的人口和產業，集中60%人口，70%產業，導致北京中心城區交通嚴重擁堵，而且出現明顯的二元結構，中心城區對郊區的帶動作用不能充分發揮出來，所以這一次總體規劃中提出了由單一中心向多中心轉變的基本思路。多中心指北京目前有幾個主要的產業集中去，包括CBD中央商務區，海淀區中關村、金融街以及順義的空港等等這樣一些區域。 而且北京市已經把18個區縣按照區位進行了重新的定位，市中心幾個區是核心的功能區，朝陽海淀豐臺石景山作為功能拓展區，在外圍西北部作為生態區。

　　總部經濟在這過程當中有助于這些功能區的聚集，不同的總部聚集在一起以后會有不同的需求，從而產生不同的聚集效應。北京在總部經濟發展方面在全國居于第一位的，我們用44個指標進行評價，排序北京第一位，上海第二、廣州第三、深圳第四這樣一個順序，這方面有很好的基礎。目前空間格局有三個主要的空間，一個朝陽區CBD，一個金融街，一個中關村的海淀園，這樣三個大的總部聚集區。CBD是國際跨國公司生物總部，金融街是金融業聚集區，海淀區是研發和IT總部聚集。另外還有幾個正在形成的新的總部基地，一個是順義的臨空總部聚集區，還有望京電子城，諾基亞、西門子等等八個全球手機研發總部都集中在望京這個區域。再有就是豐臺總部基地，這地方正在打造科技總部聚集區的概念。目前北京形成三大四小的總部聚集區概念，也助推北京多中心的發展。

　　由于時間關系，很多數據來不及講解，謝謝大家！

　　主持人：謝謝趙所長的演講，我們會議準時結束，現在我宣布散會！